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Tibios avances para elevar el número de propietarios y disminuir el déficit habitacional
Al amparo de la Ley de Vivienda (Ley 546 de 1999) se han generado cambios institucionales para consolidar el sector vivienda, tales como la liquidación del Inurbe(1) y la creación del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (2) y del Fondo Nacional de la Vivienda (3).

De la misma forma, se registró la transformación exitosa de las antiguas corporaciones de ahorro y vivienda que superaron la crisis financiera de fines de los años noventa. No desaparecieron como ha ocurrido en situaciones similares en otros países. Por el contrario, lograron una recomposición de la estructura financiera, a pesar de perder los privilegios que tuvieron en el pasado de ser banca especializada. En general, las antiguas CAV se fusionaron y pasaron a convertirse en bancos comerciales.

Las nuevas condiciones de la política de vivienda en Colombia permitieron el aumento del ahorro privado para los grupos de ingresos más altos, incentivado por beneficios tributarios a través de las cuentas AFC. Entre agosto de 2002 y diciembre de 2006 se abrieron 52.521 cuentas, por valor de 146.065 millones de pesos (4).

 
Fuente: DNP (...)

Por su parte, el seguro de cobertura contra la inflación para los grupos de ingresos medios (5) favorece a los hogares de estratos medios que no han sido beneficiarios del subsidio familiar, ni pueden acceder a cuentas AFC.

La medida evita que las cuotas de los créditos suban por efecto de la inflación y que, tanto las entidades bancarias como los deudores tengan certeza sobre los pagos para evitar situaciones críticas vividas en los años noventa. En caso de que la inflación sea superior al 6% (valor al que se liquidan todas las cuotas del crédito), el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafín) pagará el excedente a los bancos a nombre de los deudores amparados por la cobertura (...).

Entre otros cambios, se presenta una mejor focalización de los hogares de bajos ingresos y el aumento de la cobertura del subsidio Familiar de Vivienda:(6)En 1999, se limitó el subsidio a la compra de vivienda nueva, pero en 2004 nuevamente se permitió la posibilidad de utilizar el subsidio, tanto para la adquisición de vivienda usada en caso de la población desplazada, como para victimas de desastres naturales y terrorismo.

Sin embargo, este aspecto sigue siendo crítico teniendo en cuenta que el subsidio de vivienda exige condiciones laborales relativamente estables, es decir, deja por fuera de este sistema de financiación a un amplio grupo de hogares vinculados a la economía informal, señalan los investigadores.


Fuente: DNP, Fondo Nacional de Vivienda y Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

Para ampliar el acceso a la vivienda para hogares de escasos recursos, en 2003 se creó la figura del microcrédito inmobiliario, focalizado a los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos y a los hogares pertenecientes al sector informal. No obstante, dicha política no logró concretarse por la dificultad institucional asociada a esta herramienta, y los hogares más pobres, pertenecientes al sector informal, siguen prácticamente excluidos de las iniciativas de la política de vivienda.

Es decir que los hogares más vulnerables (pobres y desplazados) no tienen todavía un mecanismo real para acceder a la vivienda y debe ser el Estado quien se encargue de generar mecanismos viables de financiamiento u otro tipo de solución, acorde con la realidad económica de este segmento de la población (...).

De la misma forma, se ha incentivado el leasing habitacional(7), mediante el cual un banco o una compañía de financiamiento comercial entrega a un usuario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda, el cual puede ser adquirido por la persona al vencimiento del contrato si ésta decide ejercer la opción de adquisición pactada a su favor o, de lo contrario, la vivienda se restituye a la entidad. Aunque la herramienta es novedosa, no ha tenido acogida y su uso ha sido limitado.

El ICAV, por su parte, destaca que los colombianos han perdido el temor a endeudarse, luego de un período crítico para el sector a fines de los años noventa. Actualmente, el 32% de la población financia la compra de vivienda con crédito y el 66, a través de recursos propios, el 2, con subsidio familiar de vivienda. Por su parte, la vivienda de interés social se está financiando en un 40% con crédito, en un 55% con recursos propios del hogar y en un 5% a través de subsidio familiar(8).

Sin embargo, esta visión optimista del comportamiento de los consumidores contrasta con los planteamientos hechos en el Plan Nacional de Desarrollo que advierte la persistencia de “algún tipo de aversión de los hogares por adquirir créditos hipotecarios”(9) . Por tanto se puede deducir que el crédito hipotecario ha crecido, pero no cubre las necesidades de los hogares para adquirir vivienda.

Si bien el sector de la construcción está dinamizando la economía, el principal impulso se ha registrado en estratos sociales de ingresos medios y altos, mientras que el grueso de la población no propietaria y con dificultades de acceso se encuentra en los bajos ingresos, donde aún no ha sido dinámico el proceso de subsidios ni el desembolso de auxilios.

Por un lado, las trabas para acceder al subsidio llevan a una incongruencia entre pobreza y recursos. Tal como afirmó el constructor Pedro Gómez Barrero, “se necesita primero demostrar pobreza para que le aprueben el subsidio y luego demostrar riqueza para que le aprueben el préstamo”(10) .




(1) Decreto 554 de 2003.
(2)Decreto 216 de 2003.
(3) Decreto 555 de 2003.
(4) Fuente: Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Indicadores del Sector -2006 y DNP (2007).
(5)Decretos 2380 de 2002 y 066 de 2003.
(6)Los subsidios directos a la compra de vivienda son asignados a través de Fonvivienda y las Cajas de Compensación Familiar, el Banco Agrario, y la Caja Promotora de Vivienda -Militar y de Policía.
(7)Decreto 777 de 2003.
(8) “Endeudarse ya no es un Problema”. Bogotá Noviembre 2005 – ICAV.
(9)Estado Comunitario: Desarrollo para todos. Plan de Desarrollo 2006-2010, pp. 167.
(10)Portafolio 29 de octubre de 2004, pp. 2, citado en Contraloría General de la Nación (2006), pp. 17.

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