En Colombia los préstamos constituyen la forma más común y natural de alcanzar todo aquello que se desea y se necesita, independientemente de si ese anhelo tiene que ver con bienes, programas académicos o viajes. Entre el acervo, sin duda, la vivienda es el más esperado.
Según el Banco de la República, en su reporte Estabilidad financiera del segundo semestre de 2019, del total del endeudamiento de las familias, dos terceras partes ($156,1 billones) correspondían a créditos de consumo y el resto a créditos de vivienda (cerca de $87,7 billones).
A pesar de que es un derecho contar con una vivienda digna, como está consagrado en el artículo 51 de la Constitución Política de Colombia, en el país las políticas públicas se han enfocado en incentivar el acceso mediante financiación, lo cual implica adquirir compromisos crediticios de largo plazo, que además, no son fáciles de conseguir y que en algunas ocasiones resulta complejo pagar.
De acuerdo con la más reciente Encuesta nacional de calidad de vida (2019), 41,6 por ciento de los hogares del país vivía en una vivienda propia totalmente pagada; 4,6 por ciento la estaba pagando; 35,7 vivía en arriendo o subarriendo y 14,1 por ciento lo hacía con permiso del propietario, sin ningún pago.
Esa radiografía del país motivó a los profesores David Hernández Zambrano, del Centro de Formación de Ética y Ciudadanía (Phronimos), y Yira López Castro, de la Facultad de Jurisprudencia, ambos de la Universidad del Rosario, a explorar el tema desde la jurisprudencia de la Corte Constitucional y la política pública en el estudio El endeudamiento para el acceso a la vivienda: los modelos de justicia detrás de la protección constitucional al deudor (publicado en 2020).
La Corte Constitucional ha resaltado que el deudor hipotecario es el extremo vulnerable o el actor más débil en una relación de crédito sostenida con el sistema financiero. En la sentencia C-1140 de 2000 señaló: “El acreedor impone las condiciones del acuerdo contractual, mientras que el deudor –parte débil de la relación– limita su papel a la aceptación de las reglas previamente establecidas por el primero. Es indiscutible que quien pide el préstamo para la adquisición de vivienda se ve sometido a las imposiciones contractuales de las entidades financieras (...)” (C-1140 de 2000 M.P. Hernández Galindo)”.
Efectivamente, los investigadores evidenciaron que todas las condiciones están dadas para favorecer al sistema financiero y no a los deudores. Estos no cuentan con una protección frente a la relación deudor-entidad financiera que casi siempre es de largo plazo; la Ley 2079 de 2021 sobre vivienda señala que una condición de un crédito de vivienda debe tener un plazo mínimo de 5 años para su amortización.
Lo anterior implica que, ante circunstancias fortuitas como los riesgos derivados del desempleo, la enfermedad o la muerte de un integrante del núcleo del hogar, que afectan la posibilidad del pago del crédito hipotecario, los deudores pueden perder la propiedad de la vivienda.
Un hecho alarmante en momentos de pandemia, más si se tiene en cuenta que la vivienda se ha convertido en un lugar protector, en un refugio que además exige nuevos requerimientos. “La vivienda ha tomado otra connotación especial y se empieza a mezclar con unas condiciones dignas para el trabajo. Demanda otras áreas que antes no se consideraban importantes, como un cuarto para el estudio y servicios que permitan trabajar y estudiar en el mismo sitio”, afirma Hernández.
El momento del quiebre, 1970
En ese sentido, los investigadores encontraron una evidencia de la relación desequilibrada entre deudor y sistema financiero. Analizaron la política pública que se estableció para el sector entre 1920 y 2020, con el propósito de identificar dónde surgió ese sistema, cuándo empezaron a darse de esa manera las cosas y desde qué momento está en la sociedad el concepto de la deuda como la forma de acceder a la vivienda.
Querían entender por qué para las personas la tripleta 'trabajo, ahorro y deuda' constituye la forma normal de acceder a sus derechos. En otras palabras, deseaban comprender por qué ellas necesitan que el sistema financiero las ‘quiera’ y les otorgue crédito para acceder a una vivienda, teniendo en cuenta que luego tardarán casi toda su vida en pagar la obligación.
“Lo que identificamos es que hay una decisión, sobre todo desde la política pública de 1970 en adelante, que se tomó para que la vivienda jalonara a varios sectores, como el de la construcción, y que este a su vez generara empleo”, explica López. “También es una política que pretendía que las personas que trabajaban en el campo y que podían ser, según ese plan de desarrollo, ineficientes en sus labores, vinieran a la ciudad, se desempeñaran en la construcción, recibieran recursos por esas tareas y que esas ganancias les sirvieran para endeudarse”.
De esa manera, el proceso de autoconstrucción, en el que las personas ahorraban y construían sus viviendas en familia y de manera gradual, cambió en la década del 70. En ese momento comenzó el boom de las constructoras ligadas al sistema financiero, tanto que hoy en día existen urbanizaciones con nombre de corporaciones como Las Villas.
Otro punto que resalta de esas decisiones que se tomaron hace poco más de 50 años es el hecho de que desde entonces las viviendas pasaron a considerarse bienes de mercado o privado. Algo particular, puesto que en diferentes sistemas de otros países existen viviendas públicas, lo cual permite acciones como la regulación de precios de arriendo o el mantenimiento de viviendas para población de bajos recursos en locaciones centrales, que a su vez hacen posible el acceso a la vivienda y la disminución de los tiempos de desplazamiento de las personas.
En Colombia, incluso, las viviendas de interés social (VIS) se consideran privadas, ya que para acceder a ellas las personas también se endeudan con el fin de que se mueva el sistema financiero.
Para Yira López, profesora de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario, "La idea sería tener una política de control a las constructoras para que contemos con constructores serios sujetos a estándares de solvencia transparentes. De esa manera pueden evitarse episodios como el del conjunto Space y muchos otros presentados en diferentes ciudades colombianas".